REITs基金到底是什么意思？它的运作模式是怎样的？

REITs基金，即不动产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts），是一种向投资者发行收益凭证，募集资金投资于不动产，并将产生的绝大部分收益分配给投资者的标准化金融产品。以下是对REITs基金及其运作模式的详细解析：

一、REITs基金的定义

REITs基金以能够产生相对稳定收益的不动产为主要投资标的，这些不动产可以包括商业楼宇、住宅、酒店、购物中心、仓库、医疗设施等多种类型。REITs通过发行收益凭证的方式筹集资金，投资者购买这些凭证后成为REITs的持有人，享有REITs运营收益的分配权。

在我国，现阶段重点发展的REITs指的是基础设施公募REITs，主要投资于交通、能源、市政、生态环保等基础设施领域。这些REITs产品主要向不特定社会投资者公开募集资金，并在证券交易所上市交易。

二、REITs基金的运作模式

我国公募基础设施REITs采用的是“公募基金+资产支持证券（ABS）”的运作模式，具体运作流程如下：

1. 募集资金：REITs通过公开发行基金份额的方式筹集资金，这些资金将用于投资基础设施项目。
2. 投资基础设施资产支持证券：REITs将募集到的资金中的80%以上投资于基础设施资产支持证券（ABS），并持有其全部份额。这些ABS是以基础设施项目产生的现金流为偿付来源，向投资者发行的代表基础设施财产或财产权益份额的有价证券。
3. 取得基础设施项目所有权或经营权：通过ABS和项目公司等载体，REITs取得基础设施项目的完全所有权或经营权利。
4. 运营管理：基金管理人负责运营基础设施项目，以获取基础设施项目的租金、收费等稳定现金流为主要目的。基金管理人需要确保项目的正常运营和维护，以提高项目的收益水平。
5. 收益分配：REITs采取封闭式运作，存续期内不开放申购与赎回。REITs应当将90%以上合并后基金年度可供分配金额以现金形式分配给投资者，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%。这保证了投资者能够享受到底层资产未来的绝大部分收益。

三、REITs基金的特点

1. 稳定收益：REITs主要投资于能够产生稳定现金流的不动产或基础设施项目，因此能够为投资者提供相对稳定的收益。
2. 分散投资：通过投资REITs，投资者可以间接投资于多个不动产或基础设施项目，实现资产的分散配置，降低投资风险。
3. 流动性好：REITs在证券交易所上市交易，投资者可以随时买卖REITs份额，具有良好的流动性。
4. 专业管理：REITs通常由专业的投资管理机构进行运营管理，这些机构拥有丰富的投资经验和专业知识，能够提高项目的运营效率和收益水平。

综上所述，REITs基金是一种具有独特运作模式和显著特点的金融产品，能够为投资者提供稳定收益和资产分散配置的机会。随着基础设施建设的不断推进和REITs市场的逐步成熟，公募REITs有望成为投资者的重要投资工具。